毫无悬念的买房降级，7月LPR按兵不动。深圳

7月20日，楼市中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，中场2022年7月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，华强货5年期以上LPR为4.45%。北老板全5年期LPR连续三个月不变。款扫

打破了先前“房贷利率要上调”的买房降级传言。前两个月，深圳大湾区各城银行房贷利率都有不同程度下调，楼市首套普遍下调20-55BP，中场最高的华强货江门下调85BP；二套住宅利率普遍下调15-35BP。

近期各城市“松绑”政策频出，北老板全市场预期向好，款扫银行回调贷款利率声音传出。买房降级相比其他城市，深圳没有明确的放松信号，但是深圳的市场行情也受益于全国性政策宽松。

深圳利率暂未做进一步调整，但放款额度及速度提升。目前深圳购房首套为4.75%，二套为5.05%，比去年5月初调整后的利率分别下降了35BP、55BP，属于历史低位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，4.45%利率首次出现，是今年4月份宏观经济压力较大背景下。从上半年的宏观经济数据看，已经有企稳迹象，当前保持不变，充分说明此类利率政策积极有效。

预测未来有进一步下调的空间，尤其是有些城市房贷利率没有朝着最低方向走，三季度依然是降低房贷利率的重要时期。

今年上半年越贵的豪宅 交易越活跃

近日，各大机构陆续发布2022年上半年深圳楼市报告，有两组数据出现明显的上浮：一次性付款比例和豪宅成交量。

今年上半年深圳卖出的16126套新房中，千万级豪宅占比约14.9%，为历史最高水平。

据深圳中原研究中心统计，今年上半年，深圳累计成交豪宅3094套，环比下降22.7%；成交面积约42万平方米，环比下降18.7%。成交量环比略有回调，仍处于近几年高位。

豪宅成交回落，主要受供应锐减影响。深圳的豪宅供应主要集中在5月、6月，累计批售26.3万平方米，环比下滑55.8%，处于2020年下半年以来的低点。

统计时间：2022．01．01-2022.06.30

新盘由于限价优势，一手豪宅成交十分活跃，如海德园A区、华润城润玺二期、招商仕林臻邸等豪宅新盘去化率亮眼。

今年上半年深圳成交的3094套豪宅中，总价1000万以下的成交占比仅为1.3%，降至历史最低；总价1000-2000万的占比提升至83.7%，同比上升13.7个百分点；总价3000万以上的小幅上升至8.1%。可以说，越贵的豪宅，交易越活跃。

总体来说，深圳上半年豪宅成交依然处于近几年高位，成为市场热点，主要得益于去年11、12月豪宅大量入市，但网签数据的延迟，让大量豪宅在上半年网签，提升了上半年的成交量。

深圳购房百态：

华强北

老板全款扫货

大厂员工“买房降级”

二手房成交的惨淡，则洽洽与豪宅交易的火爆，形成鲜明反差。

深圳市场来看，上半年深圳房地产市场步入历史低谷，二手成交不过万套（9965套），创近15年半年度成交的新低。

市场不仅受到疫情影响，二手参考价、大学区的推进，也持续影响市场信心。再加上经济不景气，市场难有明显回升。

二手成交量受挫，而成交套均总价持续上升，总价超过1000万以上占比走高，2022上半年达到历史高位，占比超过21%。

据乐有家研究中心数据，在今年上半年乐有家交易中，一次性付款的购房者比例为21%，2020年的这个数字是10%，两年翻了一倍。

乐有家研究中心认为，资金实力雄厚的买家看到了深圳楼市底部区间的机会，决策速度加快。

上半年，深圳女性和男性购买的最贵二手房（女：总价6200万元，男：8200万元），这两笔交易均为一次性付款。

“今年上半年，二手房市场是2007年以来最差的一个上半年，单月成交量维持在历史低位。个别豪宅项目走出独立行情，实际只是小部分有钱有名额的人的游戏。”乐有家孟凡振表示。

除此之外，购房人群也有了明显转变。

年龄上，2021年下半年深圳平均购房年龄为35.9岁，到2022年上半年变成36.1岁，购房决策时间推后，这主要还是跟购买实力有关。

群体上，根据乐有家孟凡振的观察，近期在华强北做芯片生意的老板们入市积极。

“芯片市场行情好，老板们赚到钱，股市表现又不行，华强北老板们把目光投向豪宅市场。以往都是零星成交，最近非常多，成交集中在深圳湾、香蜜湖、华侨城的几千万豪宅，此外深圳中心天元这样的新盘，大多是一次性付款。”

他还表示，大厂降薪裁员导致的购买力不足正在显现。“很多大厂买家变得保守了，面对未来月供的压力，降低了预算。原先打算买800万元房子的降到600万元，500万元降到300万元。”